ACC Steuerberatung + Unternehmensberatung GmbH & Co KG

Mit Konsequenz zum Erfolg

Keine Zukunft vermag gutzumachen, was du in der Gegenwart versäumst.

© Albert Schweitzer

Steuernews für Klienten

Artikel der Ausgabe Oktober 2012:

Umsatzsteuer bei Vermietung

Umsatzsteuer bei Vermietung

Unter welchen Bedingungen darf ein Vermieter die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten steuerpflichtig behandeln? Artikel lesen »

Wann fällt eine Vorsorgewohnung unter Liebhaberei?

Wann fällt eine Vorsorgewohnung unter Liebhaberei?

Eine sichere Geldanlage ist – gerade wenn die Zinsen niedrig sind – ein beliebtes Thema. Artikel lesen »

UID-Nummer

UID-Nummer

Unternehmer brauchen eine UID-Nummer, sobald sie innerhalb der EU Waren einkaufen, verkaufen oder sonstige Leistungen ausführen. Artikel lesen »

Betriebspensionen: Freiwillige Vorwegbesteuerung

Betriebspensionen: Freiwillige Vorwegbesteuerung

Erhalten Sie eine Betriebspension? Dann könnte für Sie die Vorwegbesteuerung in Frage kommen. Artikel lesen »

Neue VwGH-Urteile zur Abschreibung

Neue VwGH-Urteile zur Abschreibung

Wann darf mit der AfA begonnen werden, kann bei Gebäuden die AfA erhöht werden und wie muss das Gutachten aussehen? Artikel lesen »

Abfertigung: Aus „Alt“ wird „Neu“

Abfertigung: Aus „Alt“ wird „Neu“

Ein Übertritt von der Abfertigung alt in die Abfertigung neu ist gesetzlich nur mehr bis zum 31.12.2012 möglich. Artikel lesen »

Umsatzsteuer bei Vermietung

Umsatzsteuer bei Vermietung

Ein Vermieter darf die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nur dann steuerpflichtig behandeln, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nahezu ausschließlich für Zwecke nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dies gilt, wenn die Vermietung unter die Neuregelung fällt, die mit dem Stabilitätsgesetz 2012 geschaffen wurde.

Nahezu ausschließliche Verwendung: 95 % der Umsätze (5 % unecht steuerbefreite Umsätze des Mieters schaden nicht. Darunter würden z.B. Umsätze aus der Tätigkeit als Arzt, Physiotherapeut etc. fallen).

Wann ist die Neuregelung nicht anzuwenden?

Die Neuregelung ist nicht anzuwenden, wenn vor dem 1.9.2012:

  • Das Mietverhältnis begonnen hat (ausschlaggebend: tatsächliche Nutzung).
  • Vom Vermieter mit der Errichtung begonnen wurde (Beginn: tatsächlicher Baubeginn, Baubewilligung muss vorhanden sein).

Von der Neuregelung betroffen

Hat der Vermieter das Gebäude nicht selbst errichtet sondern gekauft, gilt die neue Regelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1.9.2012 beginnen.

Sanierungsarbeiten

Ein reiner Erhaltungsaufwand führt zu keiner Änderung. Die Neuregelung ist allerdings anzuwenden, wenn die Arbeiten so umfangreich sind,

  • dass sie steuerlich einen Herstellungsaufwand darstellen und
  • mit den Arbeiten nach dem 31.8.2012 begonnen wurde.

Ein Herstellungsaufwand ist z.B. die Aufstockung eines Gebäudes.

Mehr Mieter in einem Gebäude

Sind in einem Gebäude mehrere Mieter, so muss für jeden Mieter getrennt beurteilt werden, ob der Vorsteuerabzug zusteht.

Beispiel: Kauf des Hauses Anfang Oktober. Das Erdgeschoss wird an einen Arzt vermietet, der 1. Stock an einen Rechtsanwalt. Der Hauskauf fällt unter die Neuregelung. An den Arzt darf keine Umsatzsteuer verrechnet werden. Für den ersten Stock kann der Vermieter zur USt-Pflicht optieren. Damit ist dem Rechtsanwalt auch die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der Vermieter ist dadurch aber auch anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Stand: 06. September 2012

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